전세 하락에 서울 전세가율 50% 육박

안녕하세요 주주라떼 입니다

최근 전세가격이 폭락하면서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 빠르게 하락하고 있습니다

전세가율이 급속히 내려가면서 전세가 하락이 올해 집값 하락을 부추길 수 있다는 의견에 힘이 실리고 있습니다

지난해 12월 서울 전세가율은 52.9%로 작년 전체 기간 중 가장 낮은 수준을 보였습니다

전세가율은 2016년 6월에 최고점(75.07%)을 찍은 이후, 집값이 상승하면서 매매가와 전세가의 차이가 벌어져 전세가율은 지속적으로 하락해 왔습니다

하지만 최근 집값이 하락하는 상황에 전세가는 더 크게 떨어지면서 매매가와 전세가의 차이는 더 벌어지게 된 것입니다

서울 노원구 상계 주공 아파트(전용면적 59㎡)의 경우 매매가(6~7억원)와 전세가(2억원대)의 격차가 커서 전세가율은 39%에 불과합니다

용산구 동부이촌동 한가람 아파트(전용면적 59㎡)는 매매가(16~18억원)와 전세가(6억원)의 차이로 인해 전세가율이 33~36%로 내려 앉았습니다

송파구 잠실엘스의 전세가율은 45%, 헬리오시티 49~52%, 리센츠 45~47% 수준으로 송파구 전세가율 역시 50% 보다 낮은 수준입니다

특히 재건축 대상 아파트와 건축연수가 오래된 아파트일수록 전세가가 더 떨어지다 보니 전세가율이 낮게 잡히고 있습니다

IMF 금융위기 이후 부동산시장이 폭락하면서 1998년 서울 전세가율은 47.9%였습니다

이후 경기 회복과 함께 전세가율이 조금씩 상승하면서 2001년 전세가율은 64%까지 치솟았고, 집값 역시 빠른 속도로 급반등 한 바 있습니다

전세가율은 집값의 거품을 판단하는 중요한 요소로 봅니다

전세가는 실제 사용가치이기 때문에 매매가가 높다면 그만큼 프리미엄이, 다시 말해 고평가 되었다고 볼 수 있기 때문입니다

과거를 돌이켜 보면 전세가율이 정점을 찍은 2016년 이후, 전세가가 매매가를 밀어 올리면서 서울 집값은 오르기 시작했습니다

아래 그림처럼 2016년까지 약 10년간 유지되면 서울 아파트 가격은 2017년부터 급등하는 것을 보실 수 있습니다

전세가율이 높아지면 이른바 '갭투자(전세 끼고 주택 매수)'가 늘어나게 됩니다

불과 1년 전인 2022년 2월, 서울 아파트 전세가율이 높아지면서 갭투자가 늘어날 수 있다는 기사가 나왔습니다

이 당시 전세가 상승률이 매매가 상승률 보다 높아져서 전세가율이 상승했습니다

집값이 향방을 예측하는 데 있어서 전세가율도 중요한 팩터로 관심 가질 필요가 있어 보입니다

금일 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사드립니다

기사내용을 토대로 개인적인 견해를 통해 작성된 글입니다. 투자를 권유하거나 추천사항은 아님을 참고 바랍니다

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